Affidarsi ad un professionista per vendere o acquistare casa è un modo per farsi seguire passo dopo passo in un’operazione non sempre facile. In questo contesto, firmare un mandato all’agenzia immobiliare, significa sottoscrivere un contratto attraverso il quale il proprietario autorizza un terzo soggetto a cercare un acquirente per il suo immobile (o qualcuno che lo voglia prendere in affitto). All’interno del contratto, generalmente, viene definito quanto debba durare il mandato, i costi da sostenere, la provvigione che spetta all’agente e l’eventuale esclusività.

Che cos’è un mandato di agenzia immobiliare

Il mandato di agenzia immobiliare è un contratto attraverso il quale vengono definiti i rapporti tra il proprietario dell’immobile e il professionista che segue la sua alienazione: al suo interno vengono regolamentati gli obblighi delle parti, i dettagli dell’immobile e la durata dell’incarico.

Il venditore può liberamente scegliere se affidare l’incarico con o senza esclusiva: in altre parole le parti decidono se l’incarico possa essere o meno affidato ad altre agenzie. Il mandato di agenzia immobiliare deve obbligatoriamente includere:

• i dati del proprietario dell’immobile e dell’agente, comprensivi di nomi, indirizzi e informazioni di contatto;
• la descrizione dettagliata dell’immobile oggetto del mandato: devono essere indicati l’indirizzo, i dati catastali, come è composto ed eventuali caratteristiche che lo rendono unico;
• il prezzo di vendita dell’immobile determinato a seguito di un’attenta valutazione;
• la durata del mandato;
• l’esclusività o meno dell’incarico;
• le provvigioni, ossia le commissioni che verranno pagate al professionista per lo svolgimento del suo incarico.

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Come funziona il mandato di agenzia

Il mandato di agenzia ha uno scopo ben preciso: avviare una collaborazione tra il venditore ed un professionista del settore. Quest’ultimo, dopo la stipula del contratto, può mettere a disposizione del cliente le proprie competenze e la rete di contatti che si è creato nel corso degli anni.

In alcuni casi l’incarico può essere affidato verbalmente, ma è sempre preferibile stipulare un contratto scritto, che abbia delle clausole chiare per entrambi i contraenti e, nel quale, le parti si forniscono, reciprocamente, delle garanzie.

L’obbligo della doppia firma

Perché il contratto sia valido deve essere sottoscritto da tutti i proprietari dell’immobile: non è valido, infatti, il mandato di agenzia immobiliare se è firmato da un solo proprietario, a meno che, quest’ultimo, non sia in possesso di una procura notarile  che lo autorizzi ad agire anche per conto degli altri.

È importante ricordare, infatti, che la vendita di un immobile richiede il consenso di tutti i comproprietari: perché l’accordo con l’agenzia sia valido deve essere firmato da tutti gli aventi diritto.

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Quando si può recedere dal mandato

Come per qualsiasi altro contratto è possibile esercitare il diritto di recesso anche per il mandato ad un’agenzia immobiliare. È necessario farlo per iscritto, attraverso una raccomandata A/R o una PEC: devono essere rispettati i termini di preavviso che sono stati indicati all’interno del mandato.

Nel caso in cui si dovesse recedere senza una giusta causa o prima che sia giunta la scadenza contrattuale, è necessario mettere in conto una penale da pagare per i costi che l’agenzia ha sostenuto fino a quel momento.

Quando scade il contratto

Il mandato all’agenzia immobiliare ha una scadenza prestabilita, che viene indicata all’interno del contratto. Il professionista ha diritto a ricevere il suo compenso solo e soltanto se chiude la vendita prima che scadano i termini previsti.

Nel caso in cui la vendita dell’immobile dovesse essere conclusa dopo la scadenza del contratto e l’agenzia non abbia avuto un coinvolgimento attivo nella sua conclusione, il cliente non deve pagare nulla.

Quali vincoli rimangono dopo la scadenza del mandato

Una volta che il mandato, almeno sulla carta, è scaduto rimangono dei vincoli per il cliente. Nel caso in cui dovesse riuscire a chiudere l’affare grazie al lavoro di mediazione svolto in precedenza dal professionista, la provvigione è dovuta.

L’agente immobiliare ha, infatti, diritto ad essere remunerato nel caso in cui il suo intervento sia stato fondamentale per chiudere l’affare, anche se questo è avvenuto dopo la scadenza del mandato. Il professionista ha diritto a ricevere la provvigione a mandato concluso quando:

• la sua opera è stata determinante. Questo avviene nel momento in cui abbia messo in contatto l’acquirente con il venditore e, a seguito di questo incontro, si sia concluso il contratto di compravendita;
• nesso causale. Il diritto alla provvigione matura nel momento in cui vi sia un rapporto diretto tra l’attività svolta dal professionista con la conclusione dell’affare;
• clausole presenti nel contratto. È bene verificare quali accordi siano stati presi con l’agenzia immobiliare, che potrebbe aver inserito una clausola di rinnovo automatico o dei vincoli particolari dopo la scadenza del contratto.

Il mandato senza esclusività

Una delle soluzioni più interessanti che si possono adottare è quella di sottoscrivere un mandato di agenzia immobiliare senza esclusività: questo permette di conferire l’incarico a più professionisti contemporaneamente e di cercare degli acquirenti in autonomia.

Se da un lato questa soluzione offre una maggiore libertà al compratore, questa tipologia di incarico non sempre motiva adeguatamente l’agenzia immobiliare ad investire tempo e risorse per vendere l’immobile, la cui alienazione potrebbe essere conclusa da un terzo soggetto.

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Quanto dura il mandato di un’agenzia immobiliare?

Non è possibile dare una risposta univoca che valga per tutti. La durata di un mandato non è standard e viene decisa tra le parti nel momento in cui firmano il contratto. Quasi sempre la durata dell’incarico può variare da pochi mesi fino ad un anno: ad ogni modo è specificato all’interno del contratto firmato.

Nel momento in cui termina il mandato, l’agenzia immobiliare non è più obbligata a promuovere l’immobile, sempre che non sia previsto un rinnovo automatico. Ecco cosa sapere sulla durata del contratto:

• la legge non stabilisce una durata minima o massima per il mandato dell’agenzia immobiliare;
• la durata viene concordata tra le parti e riportata sul contratto. Nella maggior parte dei casi si va da un minimo di sei mesi ad un massimo di un anno, ma le parti si possono accordare anche diversamente;
• spesso e volentieri all’interno dei contratti vengono inserite delle clausole di rinnovo automatico, che devono essere disdette per interrompere il mandato.